Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) yarımillik “Maliyyə Sabitliyi hesabatı”na əsasən, 2026-cı ilin iyun ayının sonunda ölkə üzrə təklif edilən median aylıq kirayə haqqı 917 manat təşkil edib. Bununla belə, vətəndaşlar kirayə qiymətlərindən və münasib mənzil tapmaqda çətinlik çəkmələrindən şikayətlənirlər.
Bəs statistik göstəricilərlə vətəndaşların gündəlik həyatda qarşılaşdığı vəziyyət arasındakı fərq nə ilə bağlıdır? Ölkə üzrə median kirayə qiymətinin azalması hər kəs üçün mənzilin ucuzlaşması deməkdirmi?
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli Qaynarinfo-ya açıqlamasında bildirib ki, statistik göstəricilərlə vətəndaşların gündəlik həyatda qarşılaşdıqları vəziyyət bazarın müxtəlif tərəflərini əks etdirir:
“Burada, ilk növbədə, statistik göstəricilərlə vətəndaşların gündəlik həyatda qarşılaşdıqları vəziyyətin eyni olmadığını başa düşmək lazımdır. Mən hesab edirəm ki, bu iki mənzərəni bir-birinə zidd faktlar kimi deyil, bazarın müxtəlif tərəflərini əks etdirən göstəricilər kimi qiymətləndirmək daha doğrudur.
Mərkəzi Bankın açıqlanan məlumatında ölkə üzrə təklif edilən median aylıq kirayə haqqının 2026-cı ilin iyun ayının sonunda 917 manat olduğu göstərilir. Burada iki mühüm məqam var: söhbət bütün bağlanmış kirayə müqavilələrindən deyil, açıq mənbələrdən əldə edilən təklif qiymətlərindən gedir və göstərici bütün ölkəni əhatə edir.
Vətəndaşın qarşılaşdığı vəziyyət isə daha konkretdir. O, bütün ölkə üzrə orta mənzərəni deyil, müəyyən büdcəyə uyğun, işlədiyi yerə yaxın, nəqliyyat baxımından əlverişli və yaşayış üçün yararlı konkret mənzili axtarır.
Məsələn, statistikada kirayə təkliflərinin median qiyməti aşağı düşə bilər. Ancaq bu azalma daha ucuz ərazilərdəki təkliflərin artması, bahalı mənzillərin bazardan çıxması və ya elanların strukturunun dəyişməsi ilə bağlı ola bilər. Eyni zamanda, vətəndaşın axtardığı ərazidə və qiymət diapazonunda münasib mənzillərin sayı azala bilər.
Deməli, ümumi göstəricinin azalması hər bir vətəndaş üçün kirayənin ucuzlaşması demək deyil. Əsas məsələ yalnız qiymətin nə qədər dəyişməsi deyil, hansı mənzillərin qiymətinin dəyişməsi və həmin mənzillərin kimlər üçün əlçatan olmasıdır”.
Ekspertin sözlərinə görə, median qiymətin hesablanma qaydasını və bazardakı real vəziyyəti əks etdirmə imkanlarını nəzərə almaq vacibdir:
“Statistikanın əhəmiyyətini şübhə altına almaq düzgün olmazdı. Lakin istənilən statistik göstəricinin hansı metodologiya əsasında hesablandığını və nəyi ölçdüyünü anlamaq lazımdır.
Məsələn, median qiymət bütün qiymətlərin sadə ortalaması deyil. Bu göstərici müşahidələrin yarısının daha aşağı, digər yarısının isə daha yüksək qiymətə malik olduğu nöqtəni ifadə edir. Bu səbəbdən median bazardakı tipik qiymət səviyyəsini qiymətləndirmək üçün faydalıdır, amma hər bir ailənin qarşılaşdığı qiyməti göstərmir.
Bundan əlavə, elan qiyməti ilə faktiki razılaşdırılmış kirayə haqqı arasında fərq ola bilər. Ev sahibi elanda bir qiymət göstərir, danışıqlar zamanı isə başqa məbləğə razılaşa bilər. Digər tərəfdən, elanlarda göstərilən qiymət aşağı düşsə belə, mənzilin kommunal vəziyyəti, təmir səviyyəsi, depozit tələbi və digər şərtlər kirayəçinin faktiki xərcini artıra bilər.
Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatları da bazara fərqli tərəfdən baxmağa imkan verir. Komitənin 12 oktyabr 2026-cı il tarixli açıqlamasına əsasən, mənzillərin kirayəyə verilməsi üzrə qiymətlər 2026-cı ilin sentyabrında əvvəlki ayla müqayisədə artıb. Bu göstərici istehlak qiymətləri statistikasının bir hissəsidir və Mərkəzi Bankın açıq elanlardan hesablanan median göstəricisi ilə eyni metodologiyaya əsaslanmır.
Ona görə də burada əsas nəticə budur: fərqli metodologiyalar əsasında hesablanan göstəriciləri birbaşa müqayisə edərək onlardan birinin yanlış olduğu qənaətinə gəlmək olmaz. Düzgün təhlil üçün eyni dövr, eyni coğrafiya və eyni mənzil kateqoriyası üzrə müqayisə aparılmalıdır”.
Fərid Cəfərli Bakıda kirayə bazarında qiymətlərə təsir edən əsas amillərdən birinin tələbin müəyyən ərazilərdə cəmləşməsi olduğunu bildirib:
“Bakıda kirayə bazarının əsas problemlərindən biri tələbin müəyyən ərazilərdə cəmləşməsidir. İş yerləri, universitetlər, nəqliyyat qovşaqları və sosial infrastrukturun yerləşməsi insanların mənzil seçiminə birbaşa təsir göstərir.
Tələb müəyyən ərazilərdə cəmləşəndə həmin yerlərdəki mənzillər daha çox rəqabətlə üzləşir. Bu zaman şəhərin başqa hissələrində münasib qiymətə mənzillərin olması belə, konkret ərazidə yaşayan və ya işləyən vətəndaşın problemini həll etməyə bilər.
İkinci məsələ büdcə məhdudiyyətidir. Kirayə bazarında mənzillərin mövcud olması ilə həmin mənzillərin əhalinin gəlirlərinə uyğun olması ayrı-ayrı məsələlərdir. Bazarda kifayət qədər elan ola bilər, lakin onların böyük hissəsi vətəndaşın ödəyə biləcəyi qiymətdən yüksəkdirsə, faktiki əlçatanlıq yenə aşağı olacaq.
Üçüncü amil mənzilin keyfiyyəti və şərtləridir. Ucuz mənzil axtaran şəxs təmir, istilik sistemi, nəqliyyat, təhlükəsizlik və ya digər zəruri xüsusiyyətlər baxımından güzəştə getməli ola bilər.
Bu səbəbdən kirayə bazarının vəziyyətini yalnız elanların sayı və ya median qiymət əsasında qiymətləndirmək kifayət deyil. Biz eyni zamanda hansı qiymət intervalında neçə mənzilin təklif edildiyini, həmin mənzillərin nə qədər müddətdə kirayəyə verildiyini və ailələrin gəlirlərinin bu qiymətlərə uyğunluğunu da bilməliyik.
Əgər eyni ərazidə, eyni otaq sayına və oxşar vəziyyətə malik mənzillərin faktiki kirayə qiymətləri ardıcıl olaraq azalırsa, bu, real ucuzlaşma əlaməti sayıla bilər. Ancaq ümumi median qiymətin azalması bazara daha çox ucuz mənzilin daxil olması ilə də bağlı ola bilər. Belə olan halda ayrı-ayrı mənzillər üzrə qiymətlər dəyişməsə də, ümumi göstərici aşağı düşə bilər.
Digər ehtimal mövsümi dəyişikliklərdir. Tədris mövsümünün başlanması, işçi axını və əhalinin şəhərdaxili hərəkətliliyi kirayə tələbinə təsir göstərə bilər. Lakin konkret dövrdə belə bir təsirin nə dərəcədə əhəmiyyətli olduğunu müəyyən etmək üçün ayrıca məlumat lazımdır.
Mənim fikrimcə, bazarda həqiqi ucuzlaşmanı təsdiqləmək üçün elan qiymətlərindən əlavə, bağlanmış müqavilələr üzrə qiymətlərə, təkrar kirayəyə verilən mənzillərin göstəricilərinə və eyni tipli mənzillərin dinamikasına baxılmalıdır”.
Ekspertin fikrincə, kirayə bazarının vəziyyətini qiymətləndirərkən əsas diqqət yalnız qiymət dəyişikliklərinə deyil, mənzillərin vətəndaşlar üçün nə dərəcədə əlçatan olmasına yönəldilməlidir.
Günay İlqarqızı
